Пузыри на рынках недвижимости Российской Федерации: теоретический и эконометрический анализ

Аннотация

В современном мире рынок недвижимости является одним из самых динамичных и перспективных секторов экономики. Однако, как и любой другой рынок, он подвержен влиянию различных факторов, которые могут привести к появлению ценовых пузырей. Пузырь на рынке недвижимости – это явление, когда цены на актив растут быстрее, чем реальная стоимость недвижимости, что приводит к неустойчивости рынка и возможному краху, за которым, как правило, следует финансовый кризис. В работе при помощи эконометрического инструментария проводится идентификация пузырей на первичном и вторичном рынках недвижимости регионов РФ за 2018-2023 гг. Тестирование временных рядов проводится при помощи панелей тестов Вестерлунда. Результаты тестирования показали, что стоимость недвижимости на обоих рынках не связана долгосрочным трендом с фундаментальными факторами, характеризующими спрос, что свидетельствует о косвенных признаках наличия ценового пузыря на рынках недвижимости регионов РФ за анализируемый период. Результаты оценки эконометрических моделей с фиксированными эффектами показали, что среднедушевой доход населения, ставка рефинансирования, доступность кредитов, индекс потребительских цен, численность населения имеют значимое влияние на стоимость объектов первичного рынка недвижимости. Для вторичного рынка значимы аналогичные факторы, характеризующие спрос, за исключением численности населения. Таким образом, значимыми факторами оказались не только показатели, характеризующие фундаментальный спрос, но и факторы, ассоциирующиеся с условно спекулятивным спросом. Также была проведена численная оценка вклада в стоимость недвижимости со стороны обеих групп факторов. На основании проведенных расчетов были сделаны выводы о статистически значимом росте доли спекулятивной составляющей за 2018 - 2023 гг. Среднее значение вклада со стороны спекулятивных факторов в среднем по всем регионам за весь период наблюдения в приросте стоимости 1 кв.м. на первичном рынке недвижимости составило около 35%. Такие результаты свидетельствует в пользу подтверждения гипотезы о наличии ценовых пузырей на рынках недвижимости в регионах Российской Федерации.