Оценка эффективности использования офисных и торговых помещений в МО "Город Екатеринбург" как инвестиционного инструмента
Аннотация
Актуальность исследования: Исследования инвестиционной эффективности коммерческой недвижимости часто[15, 16] используют для оценки недвижимость в городе Москва, в то время, как недвижимость в регионах остается без внимания исследователей. В условиях низких процентных ставок, в частности, ключевой ставки[19, 30, 31], ОФЗ[20], диспропорций на российском рынке недвижимого имущества, российским инвесторам стоит обратить внимание на альтернативные классы активов. В данном исследовании будет рассмотрен достаточно узкий класс физических активов, который используется в качестве инвестиционного инструмента – это торговые и офисные помещения в МО «Город Екатеринбург».
Цель и задачи исследования: Целью исследования является с возможно большей степенью достоверности определить экономическую эффективность инвестиций в торговые и офисные помещения в МО "город Екатеринбург", в т.ч. в сравнении с иными инвестиционными инструментами.
Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:
1. Изучение целесообразности включения недвижимости в состав инвестиционного портфеля.
2. Определение методов оценки недвижимости как инвестиционного инструмента, выбор инструментов, подходящих для целей данного исследования.
3. Исследование особенностей коммерческой недвижимости в МО «Город Екатеринбург».
4. Сбор количественных данных по офисным и торговым помещениям в МО "город Екатеринбург" на основании открытых источников.
5. Оценка эффективности использования торговой и офисной недвижимости, в зависимости от вида операции.
6. Разработка рекомендаций для инвестиционного портфеля ООО «Созвездие» на основе полученных данных.
7. Результат исследования - вывод по экономической эффективности торговых и офисных помещений магазинов в МО "город Екатеринбург" как инвестиционного инструмента и как составляющей инвестиционного портфеля.
Объектом исследования является обособленный класс экономических активов – торговые и офисные помещения в МО «городе Екатеринбург».
Предметом исследования является процесс использования помещений магазинов в МО "город Екатеринбург" в качестве инвестиционного инструмента, а также доходность и риски, возникающие в связи с таким использованием.
Вывод: В данной работе были приведены и осмыслены теоретические основы оценки экономических инструментов в отношении торгового недвижимого имущества, исследован рынок торговых объектов в городе Екатеринбурге в аренду и на продажу, проведена классификация данных объектов и для отдельных категорий аналогов рассчитаны показатели инвестиционной эффективности.
В рамках изучения целесообразности включения недвижимости в состав инвестиционного портфеля, были рассчитаны показатели доходности ряда консервативных инструментов фондового рынка, обосновано включение НИ в состав агрегированного портфеля как инструмента диверсификации, так и инструмента повышения доходности.
Сделан вывод о целесообразности инвестирования в недвижимость в г. Екатеринбурге исключительно при возможности осуществления прямого управлениям недвижимым имуществом – то есть физическое нахождения компетентной управляющей организации инвестора на территории города.
Для определения методов оценки недвижимости как инвестиционного инструмента, произведен выбор инструментов, подходящих для целей данного исследования. Такими инструментами стали:
В качестве основных – индекс рентной операции Iro, индекс дилерской операции Ido
Коэффициент капитализации OAR и валовый рентный мультипликатор GRM
Динамические показатели чистая приведенная стоимость NPV и внутренняя норма доходности IRR
Выявлены особенности коммерческой недвижимости в МО «Город Екатеринбург» - деление недвижимости по ценовым поясам, характеристикам НИ как индивидуально определенного объекта, востребованности категорий объектов у различных категорий арендаторов.
На основании открытых источников, был проведен сбор количественных данных по офисным и торговым помещениям в МО "город Екатеринбург". На основании этих данных, было определено, что 70% активно сдающейся в аренду недвижимости сконцентрировано в центре (Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова) и первом ценовом поясе (Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго–Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный). Больше всего в количественном выражении в Екатеринбурге предложения офисных помещений в центре, а в денежном – офисных помещений в первом ценовом поясе.
Анализ количественных и денежных характеристик предложений аренды и продажи недвижимости показал, что значительное количество собственников желают реализовать свою недвижимость, что приводит рынок к ситуации «рынка покупателя».
Наибольшую эффективность использования от использования Екатеринбургской недвижимости можно получить, сдавая в аренду торговые площади до 50 кв.м. и более 170 кв.м в центре города, с учетом затрат доходность может составить до 22% годовых для малых объектов и до 14.5% годовых для больших объектов до налогообложения.
Для смешанного инвестиционного портфеля ООО «Созвездие», включающего торговую и офисную недвижимость в г. Екатеринбурге, на основе полученных данных был выработан ряд рекомендаций, в том числе: Инвестиции в Екатеринбургское недвижимое имущество приносят доход, превышающий доход по депозитам и ОФЗ, в связи с этим целесообразно направлять средства от аренды на расширение портфеля коммерческой недвижимости.
На основании данных по портфелю, удалось выяснить, что эффективность управления портфелем офисной недвижимости ООО «Созвездие» выше среднерыночной в связи с значительно меньшим количеством простоев.
По результатам исследования, можно сделать следующий вывод по экономической эффективности помещений магазинов в МО "город Екатеринбург" как инвестиционного инструмента и как составляющей инвестиционного портфеля: гипотеза исследования о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость в г. Екатеринбурге менее эффективны, в сравнении с биржевыми и банковскими инструментами, не подтвердилась, на момент проведения исследования новые вложения в коммерческую недвижимость в г. Екатеринбурге можно рассматривать наравне с иными консервативными инструментами.
Цель и задачи исследования: Целью исследования является с возможно большей степенью достоверности определить экономическую эффективность инвестиций в торговые и офисные помещения в МО "город Екатеринбург", в т.ч. в сравнении с иными инвестиционными инструментами.
Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:
1. Изучение целесообразности включения недвижимости в состав инвестиционного портфеля.
2. Определение методов оценки недвижимости как инвестиционного инструмента, выбор инструментов, подходящих для целей данного исследования.
3. Исследование особенностей коммерческой недвижимости в МО «Город Екатеринбург».
4. Сбор количественных данных по офисным и торговым помещениям в МО "город Екатеринбург" на основании открытых источников.
5. Оценка эффективности использования торговой и офисной недвижимости, в зависимости от вида операции.
6. Разработка рекомендаций для инвестиционного портфеля ООО «Созвездие» на основе полученных данных.
7. Результат исследования - вывод по экономической эффективности торговых и офисных помещений магазинов в МО "город Екатеринбург" как инвестиционного инструмента и как составляющей инвестиционного портфеля.
Объектом исследования является обособленный класс экономических активов – торговые и офисные помещения в МО «городе Екатеринбург».
Предметом исследования является процесс использования помещений магазинов в МО "город Екатеринбург" в качестве инвестиционного инструмента, а также доходность и риски, возникающие в связи с таким использованием.
Вывод: В данной работе были приведены и осмыслены теоретические основы оценки экономических инструментов в отношении торгового недвижимого имущества, исследован рынок торговых объектов в городе Екатеринбурге в аренду и на продажу, проведена классификация данных объектов и для отдельных категорий аналогов рассчитаны показатели инвестиционной эффективности.
В рамках изучения целесообразности включения недвижимости в состав инвестиционного портфеля, были рассчитаны показатели доходности ряда консервативных инструментов фондового рынка, обосновано включение НИ в состав агрегированного портфеля как инструмента диверсификации, так и инструмента повышения доходности.
Сделан вывод о целесообразности инвестирования в недвижимость в г. Екатеринбурге исключительно при возможности осуществления прямого управлениям недвижимым имуществом – то есть физическое нахождения компетентной управляющей организации инвестора на территории города.
Для определения методов оценки недвижимости как инвестиционного инструмента, произведен выбор инструментов, подходящих для целей данного исследования. Такими инструментами стали:
В качестве основных – индекс рентной операции Iro, индекс дилерской операции Ido
Коэффициент капитализации OAR и валовый рентный мультипликатор GRM
Динамические показатели чистая приведенная стоимость NPV и внутренняя норма доходности IRR
Выявлены особенности коммерческой недвижимости в МО «Город Екатеринбург» - деление недвижимости по ценовым поясам, характеристикам НИ как индивидуально определенного объекта, востребованности категорий объектов у различных категорий арендаторов.
На основании открытых источников, был проведен сбор количественных данных по офисным и торговым помещениям в МО "город Екатеринбург". На основании этих данных, было определено, что 70% активно сдающейся в аренду недвижимости сконцентрировано в центре (Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова) и первом ценовом поясе (Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго–Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный). Больше всего в количественном выражении в Екатеринбурге предложения офисных помещений в центре, а в денежном – офисных помещений в первом ценовом поясе.
Анализ количественных и денежных характеристик предложений аренды и продажи недвижимости показал, что значительное количество собственников желают реализовать свою недвижимость, что приводит рынок к ситуации «рынка покупателя».
Наибольшую эффективность использования от использования Екатеринбургской недвижимости можно получить, сдавая в аренду торговые площади до 50 кв.м. и более 170 кв.м в центре города, с учетом затрат доходность может составить до 22% годовых для малых объектов и до 14.5% годовых для больших объектов до налогообложения.
Для смешанного инвестиционного портфеля ООО «Созвездие», включающего торговую и офисную недвижимость в г. Екатеринбурге, на основе полученных данных был выработан ряд рекомендаций, в том числе: Инвестиции в Екатеринбургское недвижимое имущество приносят доход, превышающий доход по депозитам и ОФЗ, в связи с этим целесообразно направлять средства от аренды на расширение портфеля коммерческой недвижимости.
На основании данных по портфелю, удалось выяснить, что эффективность управления портфелем офисной недвижимости ООО «Созвездие» выше среднерыночной в связи с значительно меньшим количеством простоев.
По результатам исследования, можно сделать следующий вывод по экономической эффективности помещений магазинов в МО "город Екатеринбург" как инвестиционного инструмента и как составляющей инвестиционного портфеля: гипотеза исследования о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость в г. Екатеринбурге менее эффективны, в сравнении с биржевыми и банковскими инструментами, не подтвердилась, на момент проведения исследования новые вложения в коммерческую недвижимость в г. Екатеринбурге можно рассматривать наравне с иными консервативными инструментами.