Совершенствование управления стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций на примере делового дома Демидов
Аннотация
Актуальность темы исследования.
Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибыли. В последние годы в нашей стране активно набирает популярность и развивается вопрос по управлению стоимости объектов коммерческой недвижимости. Основу данной деятельности составляют цели инвестора, заказчика, потребителя объекта, которые могут меняться в течение периода существования здания. Цели заинтересованного лица имеют различную направленность и влияние на стоимость объекта.
Актуальность настоящего исследования.
Недвижимость представляет особый интерес как предмет научных исследований. Однако, на сегодняшний день наиболее полно освещены вопросы, связанные со стоимостной оценкой объектов недвижимости, в то время, как проблематика управления их стоимостью является более актуальным аспектом в стратегическом горизонте.
Степень разработанности проблемы.
Анализ влияния отдельных факторов на формирование стоимости объектов коммерческой недвижимости присутствует в трудах ряда отечественных и зарубежных специалистов.
В настоящее время вопросы стоимостной оценки объектов недвижимости нашли свое отражение в работах многих авторов. В рамках диссертационного исследования подлежат изучению теоретические и методологические подходы к оценке недвижимости и анализу факторов, формирующих ее стоимость. При исследовании вопросов определения факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, в диссертационном исследовании использованы работы отечественных ученых, среди них: Асаула А.Н., Озерова А.С., Татаровой А.В., Г.В. Булычева, C.B. Валдайцев, А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, C.B. Грибовский, Г.И. Микерин, А.Н. Козырев, В.М. Рутгайзер, A.B. Якунина. Помимо этого были использованы труды зарубежных авторов, таких как: Коупленд, Т. Коллер, Ш. Пратт , Дамодаран и т.д.
При этом проблема управления стоимостью по-прежнему не теряет своей актуальности, что в свою очередь требует определения особенностей управления стоимостью объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций и на этой основе определения рекомендаций по совершенствованию управлением стоимостью объекта недвижимости.
Объект исследования
Объектом исследования является деловой дом Демидов, расположенный в Екатеринбурге по улице Бориса Ельцина 3/2.
Предмет исследования
Предметом исследования является управление стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций.
Цель и задача исследования.
Целью исследования является совершенствование управления стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций.
Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач:
1. изучение теоретических основ управления стоимости объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла
2. разработка алгоритма управления деятельностью по реализации объекта недвижимости за счет капитализации первоначальных инвестиций.
Теоретическая и методологическая основа исследования
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных ученных. Научно-исследовательские и практические разработки в области оценки и управления стоимостью объектов недвижимости. Применение общепринятых научных приемов и методов, обеспечивающих комплексность, логичность и достоверность результатов исследования.
Основные положения, выносимые на защиту
В теоретической части данной диссертации:
приведена характеристика схемы этапов жизненного цикла, применительно к объекту коммерческой недвижимости
выявлены основные положения и предложены специфичные приемы, направленные на совершенствование управления стоимостью на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости;
описаны подходы к оценке стоимости объекта недвижимости, выявлены основные преимущества и недостатки этих подходов;
сформирована сегментация коммерческой недвижимости, выделены основные классы;
идентифицированы и систематизированы факторы, влияющие на капитализацию объекта недвижимости;
классифицированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта недвижимости.
Научная новизна результатов исследования
усовершенствован алгоритм управления деятельностью по реализации объекта недвижимости за счет капитализации первоначальных инвестиций на основе варьирования ставки доходности в зависимости от качества строительства, и как следствие, изменение эксплуатационных расходов;
предложен вариант расчета капитальных вложений на стадии строительства с учетом ставки наращения, что позволяет получить значение необходимых инвестиций с учетом фактора времени;
выявлена зависимость между качеством строительства и эксплуатационными расходами на основе расчета стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода к оценке.
Теоретическая и практическая значимость исследования
Теоретическая значимость исследования заключается в обобщении и развитии инструментов оценки стоимости коммерческой недвижимости в течение жизненного цикла.
Практическая значимость исследования заключается в разработке алгоритма расчета денежных потоков с целью оказания помощи инвестору, заказчику или девелоперу в выборе альтернативных вариантов вложений, при котором необходимо учитывать, что стоимость денег вначале инвестиций будет отличаться от стоимости в конце.
Степень достоверности и апробация результатов
Достоверность результатов исследования подтверждена математическими вычислениями и обработкой полученных результатов. Публикации
По теме магистерской диссертации опубликована 1 статья (7 стр.) в изданиях, рекомендованных ВАК. 4 июня 2019 г. статья была передана в Научную электронную библиотеку (eLIBRARY.RU) для индексации. Журнал «Молодой ученый», № 21 (259, май 2019 г.).
Структура и объем магистерской диссертации
Магистерская диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка, содержащего 44 источник и 1 приложение. Работа содержит 75 страниц основного текста, проиллюстрирована 8 рисунками и 18 таблицами.
Во введении дано обоснование актуальности темы, сформулирована цель и поставлены задачи исследования, описаны объект и предмет исследования, охарактеризована научная новизна исследований, представлена практическая значимость полученных результатов, а также приведены сведения об апробации, публикациях, структуре и объеме работы.
В первой главе – «Теоретические основы управления стоимостью объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла» определены известные методы оценки стоимости объектов недвижимости. Составлены сравнительные таблицы, выявлены сильные и слабые стороны известных методов оценки. Классифицированы этапы жизненного цикла, изучены традиционные и предложены специфичные приемы, направленные на совершенствование управления стоимостью. Изучена сегментация коммерческой недвижимости. Идентифицировано понятие капитализации объекта недвижимости и изучены факторы, влияющие на стоимость.
Во второй главе – «Теоретическое исследование».
Дана характеристика рынка коммерческой недвижимости в городе Екатеринбурге. Описан объект исследования - деловой дом Демидов, установлен класс исследуемого объекта. Выявлены основные тенденции офисной недвижимости Екатеринбурга. Проведен количественный анализ бизнес центров. Сформулирована сегментация рынка коммерческой недвижимости по местоположению, по способу возникновения и объему прав, по функциональному назначению и по типу недвижимости.
В третьей главе – «Управление деятельностью по реализации объекта недвижимости за счет капитализации первоначальных инвестиций» составлен алгоритм и произведен расчет капитализация первоначальных инвестиций на стадии строительства с учетом ставки наращения. Рассчитаны дисконтированные денежные потоки на стадии эксплуатации.
В заключении приведены основные выводы, сформулированные по результатам исследования.
Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибыли. В последние годы в нашей стране активно набирает популярность и развивается вопрос по управлению стоимости объектов коммерческой недвижимости. Основу данной деятельности составляют цели инвестора, заказчика, потребителя объекта, которые могут меняться в течение периода существования здания. Цели заинтересованного лица имеют различную направленность и влияние на стоимость объекта.
Актуальность настоящего исследования.
Недвижимость представляет особый интерес как предмет научных исследований. Однако, на сегодняшний день наиболее полно освещены вопросы, связанные со стоимостной оценкой объектов недвижимости, в то время, как проблематика управления их стоимостью является более актуальным аспектом в стратегическом горизонте.
Степень разработанности проблемы.
Анализ влияния отдельных факторов на формирование стоимости объектов коммерческой недвижимости присутствует в трудах ряда отечественных и зарубежных специалистов.
В настоящее время вопросы стоимостной оценки объектов недвижимости нашли свое отражение в работах многих авторов. В рамках диссертационного исследования подлежат изучению теоретические и методологические подходы к оценке недвижимости и анализу факторов, формирующих ее стоимость. При исследовании вопросов определения факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, в диссертационном исследовании использованы работы отечественных ученых, среди них: Асаула А.Н., Озерова А.С., Татаровой А.В., Г.В. Булычева, C.B. Валдайцев, А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, C.B. Грибовский, Г.И. Микерин, А.Н. Козырев, В.М. Рутгайзер, A.B. Якунина. Помимо этого были использованы труды зарубежных авторов, таких как: Коупленд, Т. Коллер, Ш. Пратт , Дамодаран и т.д.
При этом проблема управления стоимостью по-прежнему не теряет своей актуальности, что в свою очередь требует определения особенностей управления стоимостью объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций и на этой основе определения рекомендаций по совершенствованию управлением стоимостью объекта недвижимости.
Объект исследования
Объектом исследования является деловой дом Демидов, расположенный в Екатеринбурге по улице Бориса Ельцина 3/2.
Предмет исследования
Предметом исследования является управление стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций.
Цель и задача исследования.
Целью исследования является совершенствование управления стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций.
Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач:
1. изучение теоретических основ управления стоимости объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла
2. разработка алгоритма управления деятельностью по реализации объекта недвижимости за счет капитализации первоначальных инвестиций.
Теоретическая и методологическая основа исследования
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных ученных. Научно-исследовательские и практические разработки в области оценки и управления стоимостью объектов недвижимости. Применение общепринятых научных приемов и методов, обеспечивающих комплексность, логичность и достоверность результатов исследования.
Основные положения, выносимые на защиту
В теоретической части данной диссертации:
приведена характеристика схемы этапов жизненного цикла, применительно к объекту коммерческой недвижимости
выявлены основные положения и предложены специфичные приемы, направленные на совершенствование управления стоимостью на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости;
описаны подходы к оценке стоимости объекта недвижимости, выявлены основные преимущества и недостатки этих подходов;
сформирована сегментация коммерческой недвижимости, выделены основные классы;
идентифицированы и систематизированы факторы, влияющие на капитализацию объекта недвижимости;
классифицированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта недвижимости.
Научная новизна результатов исследования
усовершенствован алгоритм управления деятельностью по реализации объекта недвижимости за счет капитализации первоначальных инвестиций на основе варьирования ставки доходности в зависимости от качества строительства, и как следствие, изменение эксплуатационных расходов;
предложен вариант расчета капитальных вложений на стадии строительства с учетом ставки наращения, что позволяет получить значение необходимых инвестиций с учетом фактора времени;
выявлена зависимость между качеством строительства и эксплуатационными расходами на основе расчета стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода к оценке.
Теоретическая и практическая значимость исследования
Теоретическая значимость исследования заключается в обобщении и развитии инструментов оценки стоимости коммерческой недвижимости в течение жизненного цикла.
Практическая значимость исследования заключается в разработке алгоритма расчета денежных потоков с целью оказания помощи инвестору, заказчику или девелоперу в выборе альтернативных вариантов вложений, при котором необходимо учитывать, что стоимость денег вначале инвестиций будет отличаться от стоимости в конце.
Степень достоверности и апробация результатов
Достоверность результатов исследования подтверждена математическими вычислениями и обработкой полученных результатов. Публикации
По теме магистерской диссертации опубликована 1 статья (7 стр.) в изданиях, рекомендованных ВАК. 4 июня 2019 г. статья была передана в Научную электронную библиотеку (eLIBRARY.RU) для индексации. Журнал «Молодой ученый», № 21 (259, май 2019 г.).
Структура и объем магистерской диссертации
Магистерская диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка, содержащего 44 источник и 1 приложение. Работа содержит 75 страниц основного текста, проиллюстрирована 8 рисунками и 18 таблицами.
Во введении дано обоснование актуальности темы, сформулирована цель и поставлены задачи исследования, описаны объект и предмет исследования, охарактеризована научная новизна исследований, представлена практическая значимость полученных результатов, а также приведены сведения об апробации, публикациях, структуре и объеме работы.
В первой главе – «Теоретические основы управления стоимостью объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла» определены известные методы оценки стоимости объектов недвижимости. Составлены сравнительные таблицы, выявлены сильные и слабые стороны известных методов оценки. Классифицированы этапы жизненного цикла, изучены традиционные и предложены специфичные приемы, направленные на совершенствование управления стоимостью. Изучена сегментация коммерческой недвижимости. Идентифицировано понятие капитализации объекта недвижимости и изучены факторы, влияющие на стоимость.
Во второй главе – «Теоретическое исследование».
Дана характеристика рынка коммерческой недвижимости в городе Екатеринбурге. Описан объект исследования - деловой дом Демидов, установлен класс исследуемого объекта. Выявлены основные тенденции офисной недвижимости Екатеринбурга. Проведен количественный анализ бизнес центров. Сформулирована сегментация рынка коммерческой недвижимости по местоположению, по способу возникновения и объему прав, по функциональному назначению и по типу недвижимости.
В третьей главе – «Управление деятельностью по реализации объекта недвижимости за счет капитализации первоначальных инвестиций» составлен алгоритм и произведен расчет капитализация первоначальных инвестиций на стадии строительства с учетом ставки наращения. Рассчитаны дисконтированные денежные потоки на стадии эксплуатации.
В заключении приведены основные выводы, сформулированные по результатам исследования.