Совершенствование методики определения инвестиционной стоимости объекта незавершенного строительства с учетом меняющегося спроса на примере ТЦ с офисными помещениями "Маяковский" расположенный на переулке Базовом в Октябрьском районе г.Екатеринбурга
Аннотация
Магистерская диссертация 76 страниц включает 7 рисунков, 23 таблицы, 29 источников
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования разработанных методик оценки стоимости объекта незавершенного строительством, повышением достоверности расчетов инвестиционной стоимости проблемных объектов путем учета всех факторов, оказывающих влияние на оцениваемый объект.
Целью диссертационного исследования является повышение эффективности методов оценки инвестиционной стоимости ОНС, отражающей полезный эффект от будущего (прогнозируемого) использования объекта для потенциального инвестора, путем нахождения величины инвестиционной стоимости для конкретного объекта в условиях меняющегося спроса и ее обоснования.
Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы следующие задачи:
- провести анализ состояния объектов незавершенного строительсва в сегменте коммерческой недвижимости;
- определить классификационные признаки, особенности и критерии оценки объектов незавершенного строительства;
- провести анализ потребности в строительстве новых объектов коммерческого назначения в г. Екатеринбург;
- провести анализ зависимости уровня необходимых инвестиций от степени готовности объекта незавершенного строительства, бывшего на консервации и требующего перепрофелирования;
- произвести расчет капитализации инвестиций в зависимости от факторов, влияющих на стоимость объекта незавершенного строительства: стадии готовности, приостановки строительства и консервации, необходимости перепрофелирования и т.п.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что:
- Приведено обоснование возможности применения доходного подхода на ранней стадии готовности объекта и осуществлены соответствующие расчеты;
- ставка дисконтирования определена с учетом специфики ОНС как проблемных объектов, подразумевающих подробный анализ неизбежных внешних рисков вложения для инвестора в рамках доходного подхода;
- предложен вариант повышения инвестиционной привлекательности для конкретного ОНС, основанный на расчете инвестиционной стоимости первоначальной концепции объекта и на детальном маркетинговом исследовании рынка г. Екатеринбурга с целью извлечения максимальной прибыли и сокращения сроков окупаемости.
Практическая значимость исследования - использование усовершенствованной методики оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели инвестиционной стоимости отражающей полезный эффект от будущего (прогнозируемого) использования объекта для потенциального инвестора, повысить достоверность расчетов, что будет способствовать активному вовлечению объектов в хозяйственный оборот, снижению объемов таких объектов в России и в Свердловской области и привлечению кредитов при инвестициях в них. Следовательно, будет обеспечена стабильность отечественного рынка недвижимости.
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования разработанных методик оценки стоимости объекта незавершенного строительством, повышением достоверности расчетов инвестиционной стоимости проблемных объектов путем учета всех факторов, оказывающих влияние на оцениваемый объект.
Целью диссертационного исследования является повышение эффективности методов оценки инвестиционной стоимости ОНС, отражающей полезный эффект от будущего (прогнозируемого) использования объекта для потенциального инвестора, путем нахождения величины инвестиционной стоимости для конкретного объекта в условиях меняющегося спроса и ее обоснования.
Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы следующие задачи:
- провести анализ состояния объектов незавершенного строительсва в сегменте коммерческой недвижимости;
- определить классификационные признаки, особенности и критерии оценки объектов незавершенного строительства;
- провести анализ потребности в строительстве новых объектов коммерческого назначения в г. Екатеринбург;
- провести анализ зависимости уровня необходимых инвестиций от степени готовности объекта незавершенного строительства, бывшего на консервации и требующего перепрофелирования;
- произвести расчет капитализации инвестиций в зависимости от факторов, влияющих на стоимость объекта незавершенного строительства: стадии готовности, приостановки строительства и консервации, необходимости перепрофелирования и т.п.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что:
- Приведено обоснование возможности применения доходного подхода на ранней стадии готовности объекта и осуществлены соответствующие расчеты;
- ставка дисконтирования определена с учетом специфики ОНС как проблемных объектов, подразумевающих подробный анализ неизбежных внешних рисков вложения для инвестора в рамках доходного подхода;
- предложен вариант повышения инвестиционной привлекательности для конкретного ОНС, основанный на расчете инвестиционной стоимости первоначальной концепции объекта и на детальном маркетинговом исследовании рынка г. Екатеринбурга с целью извлечения максимальной прибыли и сокращения сроков окупаемости.
Практическая значимость исследования - использование усовершенствованной методики оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели инвестиционной стоимости отражающей полезный эффект от будущего (прогнозируемого) использования объекта для потенциального инвестора, повысить достоверность расчетов, что будет способствовать активному вовлечению объектов в хозяйственный оборот, снижению объемов таких объектов в России и в Свердловской области и привлечению кредитов при инвестициях в них. Следовательно, будет обеспечена стабильность отечественного рынка недвижимости.