Управление эффективным использованием земельных участков с учетом вариативности объемно-планировочных характеристик объектов высотного строительства на примере комплекса «Башня «Исеть»
Аннотация
Тема выпускной квалификационной работы магистра: управление эффективным использованием земельных участков с учетом вариативности объемно-планировочных характеристик объектов высотного строительства на примере комплекса «Башня «Исеть».
Выпускная квалификационная работа магистра (далее ВКРМ) изложена на 179 страницах, включающих 117 страниц основного текста и 48 листов приложений. Для формирования ВКРМ в основной части текста использованы 6 рисунков, 23 таблицы и 12 формул. Библиографический список содержит 110 источников литературы.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Во введении описаны основные положения работы: актуальность темы, определены объект и предмет исследования, сформулированы цель и задачи, выполнен анализ степени разработанности проблемы, раскрыта научная новизна и практическая значимости.
В первой главе проведен обзор литературы, проанализированы существующие исследования, связанные с темой работы ВКРМ, обозначена степень научной разработанности выбранной проблемы по изучению остаточной продуктивности земли проекта девелопмента.
Во второй главе произведен анализ эффективности и инвестиционной привлекательности проекта «Башня «Исеть», проанализирована остаточная продуктивность земельного участка, принадлежащего зданию, а также рассчитаны 9 альтернативных вариантов этого здания, для поиска исходных данных построения исследуемой зависимости.
В третьей главе для обработки результатов исследования применен корреляционно-регрессионный анализ с построением регрессионной зависимости стоимости земельного участка от его использования (доходности объекта недвижимости) с учетом вариативности объемно-планировочных решений здания. Проанализированы возможности применения найденной зависимости при оценке девелоперского проекта. Применен сравнительный подход к оценке результатов исследования кадастровой и стоимости, как остаточной продуктивности, земельного участка многофункционального комплекса «Башня «Исеть», выявлены основные закономерности предложены гипотезы.
В заключении сформулированы основные выводы, результаты работы, определены области и методы их применения.
Объект исследования - оценка остаточной продуктивности земельных участков объектов высотного строительства, в сравнении с кадастровой стоимостью.
Предмет исследования - влияние объемно-планировочных решений здания на остаточную продуктивность земельных участков.
Цель исследования состоят в определении закономерности влияния объемно-планировочных решений высотного здания на остаточную продуктивность земельного участка.
Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач исследования:
‒ Проведение анализа исследований ценности и стоимости земельных ресурсов, в зависимости от типов их использования.
‒ Исследование проблем и методов кадастровой оценки.
‒ Исследование денежных потоков от реализации объекта высотного строительства;
‒ Разработка алгоритма расчета стоимости земельного участка по концепции остаточной продуктивности;
‒ Разработка функции зависимости показателей доходности объекта высотного строительства и выявление ее влияния на остаточную продуктивность земли;
‒ Применение сравнительного анализа для изучения стоимости земельного участка объекта исследования и соотнесения расчётной остаточной продуктивности земли с ее кадастровой оценкой.
‒ Проведение анализа применимости и эффективности разработок для решения девелопером задачи оценки проектов строительства на прединвестиционном этапе.
АBSTRACT
The theme of the thesis is managing the land use effective, taking into account the variability of the space-planning characteristics of high-rise construction objects by the example of the Iset Tower.
The thesis is presented on 179 pages, including 117 pages of main text and 48 pages of applications. There are 6 figures, 23 tables and 12 formulas. The bibliographic list contains 110 sources of literature.
The work consists of introduction, three chapters, conclusion, list of references and applications. The introduction describes the main provisions of the work: the relevance of the topic, the object and subject of research, the goal and objectives, analysis of elaboration problem degree, scientific novelty and practical significance are revealed.
In the first chapter there are literature review, the degree of scientific elaboration of the selected problem on the study of the residual productivity of land development project.
In the second chapter there are the effectiveness and investment attractiveness analyzes of the Iset Tower project, the residual productivity analyze of the land, and calculation of 9 alternative variants of this building, for searching depending on the number of floors.
In the third chapter, the correlation and regression analysis was applied to process the results. The regressive dependence of the value of a land plot on its use was built with allowance for options for the space-planning decisions of the building. the possibilities of using dependencies were analyzed when evaluating a development project. a comparative approach was applied to the evaluation of the results of the cadastral value study, the main patterns were identified, and hypotheses were proposed.
In conclusion, the main conclusions are formulated, the results of work, the areas and methods of their application are defined.
The thesis object is the residual productivity assessment of land under high-rise construction objects in comparison with the cadastral value.
The thesis subject is the influence of the building space-planning decisions on the land residual productivity.
The thesis purpose is to determine the influence patterns of the space-planning decisions of a high-rise building on the land residual productivity.
The implementation of this goal determined the need to solve the following research tasks:
‒ Analysis land resources value, depending on the types of their use.
‒ Research problems and methods of cadastral valuation.
‒ Research of cash flows from the sale of a high-rise construction object;
‒ Development of an algorithm for calculating the land value according to the concept of residual productivity;
‒ Development of a dependence function of profitability indicators of a high-rise construction object and identification of its effect on the residual land productivity;
‒ The use of comparative analysis to study the land value and correlate the estimated residual productivity of land with its cadastral valuation.
‒ Conduct an development applicability and effectiveness analysis for the developer to solve the problem of evaluating construction projects at the pre-investment stage.
Выпускная квалификационная работа магистра (далее ВКРМ) изложена на 179 страницах, включающих 117 страниц основного текста и 48 листов приложений. Для формирования ВКРМ в основной части текста использованы 6 рисунков, 23 таблицы и 12 формул. Библиографический список содержит 110 источников литературы.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Во введении описаны основные положения работы: актуальность темы, определены объект и предмет исследования, сформулированы цель и задачи, выполнен анализ степени разработанности проблемы, раскрыта научная новизна и практическая значимости.
В первой главе проведен обзор литературы, проанализированы существующие исследования, связанные с темой работы ВКРМ, обозначена степень научной разработанности выбранной проблемы по изучению остаточной продуктивности земли проекта девелопмента.
Во второй главе произведен анализ эффективности и инвестиционной привлекательности проекта «Башня «Исеть», проанализирована остаточная продуктивность земельного участка, принадлежащего зданию, а также рассчитаны 9 альтернативных вариантов этого здания, для поиска исходных данных построения исследуемой зависимости.
В третьей главе для обработки результатов исследования применен корреляционно-регрессионный анализ с построением регрессионной зависимости стоимости земельного участка от его использования (доходности объекта недвижимости) с учетом вариативности объемно-планировочных решений здания. Проанализированы возможности применения найденной зависимости при оценке девелоперского проекта. Применен сравнительный подход к оценке результатов исследования кадастровой и стоимости, как остаточной продуктивности, земельного участка многофункционального комплекса «Башня «Исеть», выявлены основные закономерности предложены гипотезы.
В заключении сформулированы основные выводы, результаты работы, определены области и методы их применения.
Объект исследования - оценка остаточной продуктивности земельных участков объектов высотного строительства, в сравнении с кадастровой стоимостью.
Предмет исследования - влияние объемно-планировочных решений здания на остаточную продуктивность земельных участков.
Цель исследования состоят в определении закономерности влияния объемно-планировочных решений высотного здания на остаточную продуктивность земельного участка.
Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач исследования:
‒ Проведение анализа исследований ценности и стоимости земельных ресурсов, в зависимости от типов их использования.
‒ Исследование проблем и методов кадастровой оценки.
‒ Исследование денежных потоков от реализации объекта высотного строительства;
‒ Разработка алгоритма расчета стоимости земельного участка по концепции остаточной продуктивности;
‒ Разработка функции зависимости показателей доходности объекта высотного строительства и выявление ее влияния на остаточную продуктивность земли;
‒ Применение сравнительного анализа для изучения стоимости земельного участка объекта исследования и соотнесения расчётной остаточной продуктивности земли с ее кадастровой оценкой.
‒ Проведение анализа применимости и эффективности разработок для решения девелопером задачи оценки проектов строительства на прединвестиционном этапе.
АBSTRACT
The theme of the thesis is managing the land use effective, taking into account the variability of the space-planning characteristics of high-rise construction objects by the example of the Iset Tower.
The thesis is presented on 179 pages, including 117 pages of main text and 48 pages of applications. There are 6 figures, 23 tables and 12 formulas. The bibliographic list contains 110 sources of literature.
The work consists of introduction, three chapters, conclusion, list of references and applications. The introduction describes the main provisions of the work: the relevance of the topic, the object and subject of research, the goal and objectives, analysis of elaboration problem degree, scientific novelty and practical significance are revealed.
In the first chapter there are literature review, the degree of scientific elaboration of the selected problem on the study of the residual productivity of land development project.
In the second chapter there are the effectiveness and investment attractiveness analyzes of the Iset Tower project, the residual productivity analyze of the land, and calculation of 9 alternative variants of this building, for searching depending on the number of floors.
In the third chapter, the correlation and regression analysis was applied to process the results. The regressive dependence of the value of a land plot on its use was built with allowance for options for the space-planning decisions of the building. the possibilities of using dependencies were analyzed when evaluating a development project. a comparative approach was applied to the evaluation of the results of the cadastral value study, the main patterns were identified, and hypotheses were proposed.
In conclusion, the main conclusions are formulated, the results of work, the areas and methods of their application are defined.
The thesis object is the residual productivity assessment of land under high-rise construction objects in comparison with the cadastral value.
The thesis subject is the influence of the building space-planning decisions on the land residual productivity.
The thesis purpose is to determine the influence patterns of the space-planning decisions of a high-rise building on the land residual productivity.
The implementation of this goal determined the need to solve the following research tasks:
‒ Analysis land resources value, depending on the types of their use.
‒ Research problems and methods of cadastral valuation.
‒ Research of cash flows from the sale of a high-rise construction object;
‒ Development of an algorithm for calculating the land value according to the concept of residual productivity;
‒ Development of a dependence function of profitability indicators of a high-rise construction object and identification of its effect on the residual land productivity;
‒ The use of comparative analysis to study the land value and correlate the estimated residual productivity of land with its cadastral valuation.
‒ Conduct an development applicability and effectiveness analysis for the developer to solve the problem of evaluating construction projects at the pre-investment stage.